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房地產稅改革與城市住房價格的關系

2017-04-26 09:41:16 來源:廣元新聞
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  現實中的房價是多因素合力的結果,并不直接表明某一特定因素與房價的關系。因此,簡單地說房地產稅的開征能夠導致現實中的房價下降或者上漲是不科學的。

  經過一輪快速上漲之后,隨著國家宏觀調控的出臺,2016年各大城市房地產市場呈現量跌價滯的局面,甚至個別城市房價出現小幅下降,2016年年底國務院出臺《關于創新政府配置資源方式的指導意見》(以下簡稱“指導意見”),其中提到“在維護全國統一大市場的前提下,支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新”,指導意見一出,房地產稅便引起高度關注,房地產稅改革對房價的影響成為討論的焦點。

  影響城市住房價格的因素眾多

  從理論上來講,影響房價的因素有很多,包括收入、人口、利率、稅收政策、建筑成本、土地供給等基礎性因素,也包括房地產投機、購買方的消費習慣、國家的財政體制和制度因素、國家土地政策、房地產市場管理等非基礎性因素。導致住房價格變化的原因也是多方面的、復雜的,由于國情的不同,各個國家住房價格變化的原因會有所不同,甚至在同一個國家的不同時期,造成住房價格變動的原因也存在差異。但是從眾多的實證研究結果來看,長期的、影響房價的因素主要包括居民的可支配收入、利率、人口和建筑成本。

  縱觀中國近30年的經濟發展和人口變遷,城市人口的收入快速增長、城市化進程加快導致城市人口的膨脹、住房信貸制度的完善等等都成為住房價格穩定上漲的基礎性、決定性因素,其他因素則是在基礎性因素之外推波助瀾,造成房價的較大波動。因此,將中國城市住房價格的較快上漲過多地歸結于體制和制度等非基礎性因素是不合理的。

  現實中的房價是多因素合力的結果,并不直接表明某一特定因素與房價的關系。

  不同因素與房價的關系或為正向、或為負向。這種正向或者負向的關系,是在假定其他因素不發生變化的情況下,某一特定因素會導致房價上漲或者下跌。而在經濟現實中,影響房價的諸多因素同時在發生變化,同時對房價產生影響,或正或負。某一因素與房價的基礎性關系在現實中可能被其他因素的影響中和而未有顯現。

  因此,簡單地說房地產稅的開征能夠導致現實中的房價下降或者上漲是不科學的,但是這并不影響房地產稅與房價的基礎性關系。

  房地產稅與城市住房價格的關系

  理論上以資本資產定價模型為基礎,以DeniseDiPasquale和WilliamC. Wheaton1995年提出的四象限來分析房地產保有環節對房地產價格的影響,房地產稅與城市住房價格是負相關的關系。房地產保有環節的稅收對房地產價格的影響,主要是通過影響租金收益資本化率來實現的,資本化率是投資者愿意持有房地產資產的當前期望收益率。一般說來,確定資本化率需要考慮四個方面的因素:經濟活動中的長期利率、預期的租金上漲率、與租金收入流量相關的風險和房地產稅收政策。具體到稅收政策上,如果政府減少保有環節的稅負,為了獲得社會平均的稅后投資回報,投資者對于房地產投資的收益要求會降低,當期房地產價格就會因此提高,即房地產保有環節的稅負變動與房地產價格的變動呈現負相關關系。體現在四象限模型上,當房地產保有環節的稅負減少時,第二象限內反映租金收益和房地產價格的射線會逆時針旋轉,房地產價格上漲,帶動房地產相關的市場相應變化,直至達到新的均衡狀態,在新的均衡狀態下,房地產價格上漲。反之,如果保有環節的稅負增加,最后會導致住房價格降低。   房地產稅改革的目標是多維的,不簡單以房價為導向

  房地產稅改革的目標是多維的。在上海和重慶兩地開始房地產稅改革試點之初,財政部和國家稅務總局對房地產稅改革的目標有明確的說明,財政部和稅務總局2010年9月對房產稅改革試點的解釋是,“改革和完善房產稅制度,對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的,既有利于調節居民收入和財富分配,也有利于健全地方稅體系,促進經濟結構調整及土地節約集約利用,引導個人合理住房消費。從國際經驗及公平、規范的角度看,房產稅應該對個人所有的住房普遍征收。但考慮到這項改革情況復雜,擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點,恢復征收房產稅,積累經驗后逐步擴大到全國”。由此可見,對個人住房恢復征收房產稅目的包括:一是調節居民收入和財富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進經濟結構調整及土地節約集約利用;四是引導個人合理住房消費。抑制投機需求,合理調節收入分配,促進社會公平是房地產稅改革的目標之一。

  而且,房地產稅不是簡單地不允許房價上漲。作為房地產市場國家調控的重要手段之一,房地產稅改革的目標之一是要防止以投機需求推動的城市房地產價格的非理性、過快上漲。由于其他合理因素導致的房價穩定上漲是允許的。

  多維目標下未來房地產稅改革的基本思路

  房地產稅改革早在2004年就已經開始,當時提出的物業稅改革試點空轉就開始了房地產稅改革的探索,至2011年在上海和重慶兩地進行房產稅改革試點,開始在居民住宅保有環節征收房產稅,標志著房地產稅改革邁出了實質性的一步,時至今日5年之久,有關房地產稅立法的改革思路在改革試點中愈來愈清晰,筆者認為,未來房地產稅改革可以從五個方面展開:

  第一,可以考慮合并房地產保有環節開征的房產稅和城鎮土地使用稅,根據房地產稅立法的原則,應合并目前在保有環節征收的房產稅和城鎮土地使用稅,在房地產保有環節僅保留一個稅種,而合并所立之新稅種,無論其名稱如何,其征收范圍應包含房產和地產、經營性房地產和自住性房地產。理由如下:從歷史資料來看,在房地產保有環節同時開征房產稅和城鎮土地使用稅的初衷是要對房產和地產分開征繳稅收,其稅基也分別對應為房產的購買原值和土地使用面積。但是時至今日,這種房產和地產分別征繳稅收的初衷與實際情況并不相符。目前在保有環節征收的房產稅稅基,并不是簡單意義上的地上建筑物的價值,而是房產和地產價值的合計。另一方面,目前我國開征的土地使用稅的稅基為占用城市土地的面積,對住宅用途的土地實行免征,稅制設計落后于房地產市場的發展,其收入和調控功能都受到限制。基于此,筆者認為,應考慮合并現行房產稅和土地使用稅,在房地產保有環節僅保留一個稅種。

  第二,將房地產的評估價值作為房地產稅的稅基。以房地產的評估價值作為征稅的依據,不僅可以體現稅負的公平原則,而且可以保障地方財政收入的穩定增長。

  第三,房地產稅的征收不能過多地增加居民的稅收負擔。

  第四,針對不同性質房地產設置差別化稅率。

  第五,建立并完善相關的配套制度,保障房地產稅改革順利實施。

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